Primarna kupovina (direktno od developera) često nosi povoljnije uslove i fleksibilnu dinamiku plaćanja, uz jasnu proceduru kroz notarski depozit. U nastavku je vodič kroz poreze, rokove i dokumentaciju.
Primarna vs. sekundarna kupovina
- Primarna (direktno od developera): u praksi kupac obično ne plaća 3% na prenos (B2B detalji i uslovi definišu se ugovorom).
- Sekundarna (preprodaja): važe purchase/transfer stope (tabele ispod) i standardni troškovi prenosa.
Purchase/transfer porezi — brzi pregled
| Vrijednost | Stopa |
|---|---|
| do 150.000 € | 3% |
| 150.000–500.000 € | 5% |
| preko 500.000 € | 6% |
Napomena: Strani kupci dodatno plaćaju property tax (godišnje) i, ako izdaju, tourist tax (iznosi nisu veliki). Za primarnu kupovinu direktno od developera, 3% se obično ne obračunava.
Notarski depozit i zašto je bitan
- Uplate idu na račun notara i oslobađaju se po fazama radova (temelj, ploče, krov, fasada, instalacije, završni).
- Svaku fazu prati zapisnik nadzora + dron/foto izvještaj — sigurnost i transparentnost.
- Eliminiše se rizik “uplata na riječ” i ubrzava komunikacija kupac–developer–nadzor.
Pogledaj kako kod nas izgleda ugovorna dinamika i reporting po fazama
Modeli plaćanja po fazama (primjeri)
- 30/30/30/10 — ravnomjerno kroz ključne građevinske milestione.
- 50/20/20/10 — veći ulog na početku (često niža cijena po m²).
U oba modela faza = dokument (zapisnik + foto/dron). Oslobađanje sredstava desi se tek kada je faza službeno završena.
Residence permit, kredit i drugi praktični odgovori
- Boravišna dozvola (residence permit): moguća je kupovinom bilo koje stambene nekretnine (nema minimalnog iznosa; placevi se ne računaju).
- Kredit za nerezidente: u praksi nije dostupan — zato su popularna fazna plaćanja uz notarski depozit.
- Direktno od developera: pored dinamike plaćanja, često dobijate i brži pristup gradilištu (obilasci po fazama) i prioritet u izboru jedinica.
Checklista dokumenata i provjera
- Ugovor sa jasno navedenim milestone-ima i rokovima.
- Notarski depozit — račun, uslovi oslobađanja sredstava.
- Troškovnik — brendovi, specifikacije, opcije fit-outa.
- Mjesečni izvještaji — dron/foto + zapisnik nadzora.
- Garancije 10/1 — konstrukcija / zanatski radovi.
- Plan primopredaje (npr. Q4 2026) + post-handover servis.
Treba vam naš Due Diligence paket (ugovorni primjerak + reporting + reference)? Zatražite ga ovdje.
Najčešće greške kupaca (i kako ih izbjeći)
- Avans bez notarskog depozita.
- “Fleksibilni rokovi” bez definisanih penala/produženja.
- Nejasan troškovnik (materijali “po potrebi”).
- Nema mjesečnih izvještaja (dron/foto) i zapisnika nadzora.
- Reference bez kontakata i bez dokazivih snimaka gradilišta.